Mercado hotelero peruano sigue atrayendo a inversionistas pese a desaceleración en 2016
En los últimos años, el mercado hotelero en Perú ha llegado a un punto de maduración que permite ver con optimismo el desarrollo de esta industria en los próximos años. Así lo señala George Massa, presidente de International Hospitality Solutions (IHS), al destacar el gran interés que muestran las cadenas internacionales y la importante apuesta de los empresarios locales.
“El mercado peruano es atractivo, así se sigue viendo afuera. Su crecimiento es constante y puede desarrollarse aún más. Hay cadenas y segmentos de hoteles que todavía no se han desarrollado mucho”, comenta el especialista peruano, quien en los últimos doce años fue nada menos que Vicepresidente y Director General de Desarrollo de Hilton Worldwide para Latinoamérica.
En entrevista EXCLUSIVA con Portal de Turismo, Massa asegura que el interés de los inversionistas se mantendrá pese a los resultados registrados en el 2016, con caídas en ocupación y RevPAR. Sin embargo, advierte que el crecimiento hotelero a futuro dependerá de un mayor desarrollo de infraestructura y de evitar que la sobreoferta afecte a los principales destinos.
MERCADO PERUANO
- ¿Cuál es tu percepción del mercado hotelero peruano? ¿Cómo lo ven los inversionistas afuera, desde el exterior?
- El mercado peruano es muy importante en la región y desde afuera se ve que hay bastante interés por nuestro país. Creo que ha llegado a un punto de maduración que muchos hubiéramos querido verlo antes, como cuando yo estaba más involucrado en este mercado. Pero ahora, con la flexibilidad de haberme retirado de Hilton y retomar mi práctica privada, creo que hay muchas oportunidades de poder servir, no tanto en el crecimiento ‘per se’, pero sí en la mejor negociación y operación de hoteles.
- El mercado peruano es muy importante en la región y desde afuera se ve que hay bastante interés por nuestro país. Creo que ha llegado a un punto de maduración que muchos hubiéramos querido verlo antes, como cuando yo estaba más involucrado en este mercado. Pero ahora, con la flexibilidad de haberme retirado de Hilton y retomar mi práctica privada, creo que hay muchas oportunidades de poder servir, no tanto en el crecimiento ‘per se’, pero sí en la mejor negociación y operación de hoteles.
- ¿Se aprecia un crecimiento de la industria hotelera local?
- El crecimiento del mercado peruano es atractivo, así se sigue viendo afuera. Su crecimiento es constante y puede desarrollarse aún más. Hay cadenas hoteleras y segmentos de hoteles que todavía no se han desarrollado mucho. Pero aquí viene la disyuntiva, si es mejor invertir en un hotel de marca o no. Si es un hotel de marca pues va a tener ciertos reglamentos que cumplir y, con ello, un costo–desarrollo un poco más elevado que un hotel independiente.
- El crecimiento del mercado peruano es atractivo, así se sigue viendo afuera. Su crecimiento es constante y puede desarrollarse aún más. Hay cadenas hoteleras y segmentos de hoteles que todavía no se han desarrollado mucho. Pero aquí viene la disyuntiva, si es mejor invertir en un hotel de marca o no. Si es un hotel de marca pues va a tener ciertos reglamentos que cumplir y, con ello, un costo–desarrollo un poco más elevado que un hotel independiente.
FRANQUICIAS O GESTIÓN
- Un estudio de HVS/HotelInvest señala que la adopción de una marca hotelera incrementa en un 30% los ingresos netos para los propietarios o inversionistas. ¿Es así?
- Hay cosas positivas y otras no tan positivas cuando consideras el apoyo de una marca, que suele darse a través de una franquicia o de un contrato de gestión u operación. El contrato de franquicia es, por lo general, uno por el cual la marca te va a entregar una caja de herramientas que servirá para la operación de tu hotel y poderlo mercadear de cierta manera. Estos contratos son muy poco negociables, puesto que están definidos y siguen una norma, además no tienes participación directa de la marca, pero sí las herramientas para llevarlo adelante. Por ejemplo, si tienes un hotel de 70 habitaciones, el adoptar una marca te va a costar “X” cantidad de dólares que van a impactar en el valor de tu propiedad. Uno nunca va a querer que el remedio sea más caro que la enfermedad. Estamos hablando fríamente de un negocio de bienes raíces y lo que buscan los inversionistas es un retorno de la inversión, si no tengo ese retorno para qué lo van a hacer, no es negocio. Y los contratos de gestión son a largo plazo, también son difíciles de negociar, son duros, y si eres nuevo en hotelería y en el tema de contratos es muy fácil que no veas las oportunidades y las fallas del mismo.
- Hay cosas positivas y otras no tan positivas cuando consideras el apoyo de una marca, que suele darse a través de una franquicia o de un contrato de gestión u operación. El contrato de franquicia es, por lo general, uno por el cual la marca te va a entregar una caja de herramientas que servirá para la operación de tu hotel y poderlo mercadear de cierta manera. Estos contratos son muy poco negociables, puesto que están definidos y siguen una norma, además no tienes participación directa de la marca, pero sí las herramientas para llevarlo adelante. Por ejemplo, si tienes un hotel de 70 habitaciones, el adoptar una marca te va a costar “X” cantidad de dólares que van a impactar en el valor de tu propiedad. Uno nunca va a querer que el remedio sea más caro que la enfermedad. Estamos hablando fríamente de un negocio de bienes raíces y lo que buscan los inversionistas es un retorno de la inversión, si no tengo ese retorno para qué lo van a hacer, no es negocio. Y los contratos de gestión son a largo plazo, también son difíciles de negociar, son duros, y si eres nuevo en hotelería y en el tema de contratos es muy fácil que no veas las oportunidades y las fallas del mismo.
- ¿Todavía existen los llamados contratos leoninos?
- Yo creo que actualmente ya no existen –como años atrás– los contratos leoninos, porque ya hay un respeto y un criterio mucho más íntegro en ese sentido por parte de las compañías que tienen representación acá. Hay un compromiso por parte de la compañía que te da el nombre para operar o se compromete a ciertos resultados si es que son ellos los que operan. Hay un dicho en México que señala: “la campana tiene que sonar para los dos lados”.
- Yo creo que actualmente ya no existen –como años atrás– los contratos leoninos, porque ya hay un respeto y un criterio mucho más íntegro en ese sentido por parte de las compañías que tienen representación acá. Hay un compromiso por parte de la compañía que te da el nombre para operar o se compromete a ciertos resultados si es que son ellos los que operan. Hay un dicho en México que señala: “la campana tiene que sonar para los dos lados”.
- ¿Para un hotel de 70 habitaciones no resulta conveniente adoptar una marca, como sí puede serlo para un hotel de 120 habitaciones o más?
- No necesariamente. Lo que pasa es que un hotel de 120 o 150 habitaciones va a tener más oportunidades de poder distribuir los honorarios que va a costarle la conversión, en más habitaciones. Pero hay casos de hoteles de 70 habitaciones o menos que venden lujo y son de cinco estrellas, como el Machu Picchu Santuary Lodge, en los que la marca sí le es favorable. No necesariamente el tamaño va a regir.
- No necesariamente. Lo que pasa es que un hotel de 120 o 150 habitaciones va a tener más oportunidades de poder distribuir los honorarios que va a costarle la conversión, en más habitaciones. Pero hay casos de hoteles de 70 habitaciones o menos que venden lujo y son de cinco estrellas, como el Machu Picchu Santuary Lodge, en los que la marca sí le es favorable. No necesariamente el tamaño va a regir.
RIESGO DE SOBREOFERTA
- Un informe de STR Global señala que la ocupación hotelera en Perú tuvo una caída de -3,8% el año pasado, al igual que el RevPAR que disminuyó en -2,9%, pero la tarifa media diaria (ADR) creció casi en 1%. ¿Cómo se explica esto?
- El RevPAR es el resultado de la combinación de tarifa y ocupación, la multiplicación de la tarifa por la ocupación es lo que te da el RevPAR (ingreso por habitación disponible), que permite saber qué tanto estás maximizando la tarifa de tu hotel. El RevPAR ha bajado indudablemente, porque hay más inventario de hoteles y la torta se está repartiendo en más habitaciones. ¿Cuántas habitaciones más van a entrar dentro de dos o tres años al Perú? Indudablemente, si no se ha hecho la tarea de poder traer más demanda, pues no tiene sentido aumentar la oferta.
- El RevPAR es el resultado de la combinación de tarifa y ocupación, la multiplicación de la tarifa por la ocupación es lo que te da el RevPAR (ingreso por habitación disponible), que permite saber qué tanto estás maximizando la tarifa de tu hotel. El RevPAR ha bajado indudablemente, porque hay más inventario de hoteles y la torta se está repartiendo en más habitaciones. ¿Cuántas habitaciones más van a entrar dentro de dos o tres años al Perú? Indudablemente, si no se ha hecho la tarea de poder traer más demanda, pues no tiene sentido aumentar la oferta.
- ¿Existe el riesgo de sobreoferta en el mercado?
- Siempre existe. Cuando tienes un hotel que está caminando a un 80% de ocupación, no lo piensas dos veces y es el momento de agregar habitaciones, no hay mucho riesgo. Pero si comienzas a ir hacia abajo, ya tienes que tener cuidado. Hay mercados en Latinoamérica donde se ha prohibido tajantemente el desarrollo de hoteles por un periodo de tiempo. Pero tampoco es algo recomendable, puesto que la industria debe estar regida por la oferta y la demanda; no podemos permitir que entidades o gobiernos digan qué puedes hacer o no.
- Siempre existe. Cuando tienes un hotel que está caminando a un 80% de ocupación, no lo piensas dos veces y es el momento de agregar habitaciones, no hay mucho riesgo. Pero si comienzas a ir hacia abajo, ya tienes que tener cuidado. Hay mercados en Latinoamérica donde se ha prohibido tajantemente el desarrollo de hoteles por un periodo de tiempo. Pero tampoco es algo recomendable, puesto que la industria debe estar regida por la oferta y la demanda; no podemos permitir que entidades o gobiernos digan qué puedes hacer o no.
- Se estima que las inversiones hoteleras en Perú superarán los US$ 3,000 millones en los próximos cuatro o cinco años, siendo Lima el mercado que captará la mayor cantidad de proyectos. Pero esta proyección genera dos disyuntivas: por un lado, una eventual sobreoferta afectará principalmente a los hoteles ya instalados en el país; y, por otro lado, el aumento de la planta hotelera es una buena señal para el Estado que busca duplicar el número de turistas al 2021. ¿Cómo lograr un punto medio que no afecte al mercado?
- Primero, yo creo que la obligación de incrementar la demanda es del sector privado, más que del público. El Estado está para apoyar y fomentar, pero de ninguna manera es el encargado de traer el negocio. Yo he visto casos donde se temía una sobreoferta, pero finalmente hubo un crecimiento de la demanda. Por ejemplo, en México, Hilton ha invertido en mercados donde se decía que no soportarían más hoteles, pero le ha ido muy bien.
- Primero, yo creo que la obligación de incrementar la demanda es del sector privado, más que del público. El Estado está para apoyar y fomentar, pero de ninguna manera es el encargado de traer el negocio. Yo he visto casos donde se temía una sobreoferta, pero finalmente hubo un crecimiento de la demanda. Por ejemplo, en México, Hilton ha invertido en mercados donde se decía que no soportarían más hoteles, pero le ha ido muy bien.
MERCADOS SECUNDARIOS
- Actualmente vemos que cadenas como Hilton están apostando por mercados no tradicionales, más allá de Lima o Cusco, como el caso del nuevo hotel DoubleTree Iquitos y el futuro Garden Inn de Tarapoto. ¿Es el despegue de los mercados secundarios?
- Todas las cadenas están viendo esto, hay mercados al interior del país muy interesantes. No obstante, hay un aspecto muy importante que es el desarrollo de aeropuertos, donde vemos que en algunas ciudades se avanza y en otras hay un retraso. Si seguimos ese criterio en términos de desarrollo de destinos, el tema resulta muy delicado, en el sentido de que puedes matar un destino porque no se le ha dado la atención debida.
- Todas las cadenas están viendo esto, hay mercados al interior del país muy interesantes. No obstante, hay un aspecto muy importante que es el desarrollo de aeropuertos, donde vemos que en algunas ciudades se avanza y en otras hay un retraso. Si seguimos ese criterio en términos de desarrollo de destinos, el tema resulta muy delicado, en el sentido de que puedes matar un destino porque no se le ha dado la atención debida.
- ¿La cadena evalúa la calidad del destino donde va a colocar su marca? ¿Puede descartar una plaza poco desarrollada, por más de que el inversionista le ofrezca de todo?
- Indudablemente, porque la cadena no va a querer invertir a corto plazo. Estos matrimonios contractuales son a largo plazo, de 15 o 20 años. Lógicamente ellos quieres abrir ‘X’ hoteles al año, pero que tengan una duración, no quieren cerrar hoteles. Es responsabilidad de la cadena ver y saber que están entrando a paso firme. No se trata de crecer por crecer. Pero en Perú estoy seguro que el crecimiento seguirá, siempre dependiendo del desarrollo de infraestructura en aeropuertos, carreteras, agua, desagüe, etc.
- Indudablemente, porque la cadena no va a querer invertir a corto plazo. Estos matrimonios contractuales son a largo plazo, de 15 o 20 años. Lógicamente ellos quieres abrir ‘X’ hoteles al año, pero que tengan una duración, no quieren cerrar hoteles. Es responsabilidad de la cadena ver y saber que están entrando a paso firme. No se trata de crecer por crecer. Pero en Perú estoy seguro que el crecimiento seguirá, siempre dependiendo del desarrollo de infraestructura en aeropuertos, carreteras, agua, desagüe, etc.
- Usualmente se dice que no puede haber desarrollo hotelero en un destino que no recibe vuelos. ¿Es así?
- Efectivamente, uno de los factores de consideración para las inversiones es justamente eso: qué volumen de pasajeros llega a ese destino. Sin eso es muy difícil.
- Efectivamente, uno de los factores de consideración para las inversiones es justamente eso: qué volumen de pasajeros llega a ese destino. Sin eso es muy difícil.
¿SIGUE EL BOOM HOTELERO?
- Hace unos años se hablaba del ‘boom hotelero’ en Perú. ¿Todavía se mantiene o ya pasó esa etapa?
- Creo que la presencia cadenas como Hilton, Marriott o Accor son muy importantes para el mercado peruano, al igual que el desarrollo de inversionistas locales como Casa Andina, Inkaterra, Grupo Brsecia, quienes tienen un esquema de negocio que lo manejan bastante bien, con crecimiento. El ‘boom hotelero’ dura hasta cuando tiene que durar, son curvas de crecimiento. ¿Qué viene después de una curva de crecimiento? Una bajada, indudablemente. Son ciclos que, si se pueden llevar más acentuadamente, mucho mejor. ¿Cómo hacer para que ese crecimiento sea constante y que no haya picos y valles? Justamente, sin modificar el inventario tan radicalmente, porque si agregas miles de habitaciones a un destino, es probable que el mercado sufra.
- Creo que la presencia cadenas como Hilton, Marriott o Accor son muy importantes para el mercado peruano, al igual que el desarrollo de inversionistas locales como Casa Andina, Inkaterra, Grupo Brsecia, quienes tienen un esquema de negocio que lo manejan bastante bien, con crecimiento. El ‘boom hotelero’ dura hasta cuando tiene que durar, son curvas de crecimiento. ¿Qué viene después de una curva de crecimiento? Una bajada, indudablemente. Son ciclos que, si se pueden llevar más acentuadamente, mucho mejor. ¿Cómo hacer para que ese crecimiento sea constante y que no haya picos y valles? Justamente, sin modificar el inventario tan radicalmente, porque si agregas miles de habitaciones a un destino, es probable que el mercado sufra.
- Finalmente, ¿cuál es la función que cumple su empresa International Hospitality Solutions (IHS)?
- Nuestra función es meramente consultora, cumplimos un rol de asesorar a inversionistas y cadenas en la toma de decisión para futuros proyectos y desarrollos. Nuestra obligación es hacer estudios de factibilidad, ayudar en negociaciones de contratos de franquicia o de operación. Además, a través de alianzas, trabajar en el desarrollo dentro del hotel o la conversión a una marca. Puntualmente, decimos si es rentable o no una inversión, si es factible o no determinado proyecto.
- Nuestra función es meramente consultora, cumplimos un rol de asesorar a inversionistas y cadenas en la toma de decisión para futuros proyectos y desarrollos. Nuestra obligación es hacer estudios de factibilidad, ayudar en negociaciones de contratos de franquicia o de operación. Además, a través de alianzas, trabajar en el desarrollo dentro del hotel o la conversión a una marca. Puntualmente, decimos si es rentable o no una inversión, si es factible o no determinado proyecto.
MÁS SOBRE GEORGE MASSA
George Massa es peruano de nacimiento y cuenta con 42 años de experiencia en servicios profesionales en la industria hotelera. Actualmente, es presidente de International Hospitality Solutions (IHS).
Inicia su carrera hotelera en la ciudad de Caracas en Venezuela en el año 1974 en el Holiday Inn Las Mercedes para luego continuar gerenciando hoteles en Latinoamérica y Estados Unidos.
Massa funda IHS en julio de 1993 y desde entonces ha prestado sus servicios profesionales a corporaciones hoteleras multinacionales y a diversos propietarios de hoteles e inversionistas, desarrolladores, instituciones líderes de préstamos, agencias gubernamentales y consultoras en Latinoamérica y Estados Unidos.
En el 2004 se retira de la dirección de IHS para unirse a Hilton Worldwide como Vicepresidente y Director General de Desarrollo, donde juega un rol integral en el crecimiento las marcas de Hilton Woldwide en el mercado Latinoamericano.
Lideró el desarrollo de hoteles de esta corporación en Perú, Costa Rica y México; siendo responsable directamente del crecimiento de las marcas de Hilton Worldwide (con una presencia en ese entonces de menos de 15 hoteles) en Latinoamérica a más de 46 solamente en México, triplicando de esta manera el número de hoteles en operación.
Durante su carrera en Perú fue Gerente de Operaciones de los 33 hoteles de Turistas de la cadena Enturperú. Massa estudió administración de empresas en la Universidad Católica y en la Universidad de Lima en Perú. Es peruano y bilingue en inglés y español.
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